A reforma tributária em curso no Brasil promete transformar a estrutura de tributação no país, substituindo diversos tributos atuais por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado – IVA Dual –, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Essas alterações, ainda em discussão, podem gerar impactos significativos no mercado imobiliário, especialmente em temas como locações, fundos de investimento e tributação sobre transmissões de propriedades. Este artigo explora os principais pontos de atenção para o setor.

Incidência do IVA Dual nas Locações

     Atualmente, as locações de imóveis realizadas por pessoas físicas estão sujeitas apenas a tributação pelo Imposto de Renda. Sobre o serviço de locação especificamente, não incidem outros impostos. Contudo, com a implementação do IVA Dual, a locação imobiliária passará a ser uma hipótese de incidência do novo imposto.

    A introdução do imposto nas operações de locação resultará em uma transferência desse custo adicional ao preço final cobrado, o que inevitavelmente levará ao aumento dos valores das locações. Esse impacto pode alterar significativamente a dinâmica do mercado de aluguéis, reduzindo sua competitividade e acessibilidade.

Discussão sobre a Taxação de Fundos Imobiliários

   No modelo tributário atual, os Fundos Imobiliários (FIIs) são isentos de tributação, sendo apenas os rendimentos distribuídos a investidores sujeitos a Imposto de Renda. Com a reforma, a situação mudará para os chamados “Fundos Imobiliários de Tijolo”, que investem diretamente em empreendimentos. Esses fundos passarão a ser tributados, enquanto os demais FIIs e Fiagros permanecerão isentos, em reconhecimento à relevância desses instrumentos para os setores imobiliário e do agronegócio.

   Essa medida pode desestimular investidores nos “FIIs de tijolo”, reduzindo a liquidez no mercado imobiliário e impactando o financiamento de novos empreendimentos. Por outro lado, a manutenção da isenção para outros fundos é um sinal positivo para preservar certos segmentos do mercado.

Mudanças no ITBI e no ITCMD

     O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) sofrerão modificações significativas com a reforma tributária.

    O ITCMD, atualmente com alíquotas variáveis entre 2% e 8% dependendo do estado, terá alíquotas progressivas fixadas em até 8%. Além disso, discute-se a possibilidade de tributar distribuições desproporcionais de lucros, que poderiam ser interpretadas como doações, sujeitando-as ao ITCMD.

     Quanto ao ITBI, a reforma propõe que o cálculo passe a considerar o valor de mercado do imóvel em vez do valor da transação. Essa mudança pode resultar em tributações mais elevadas, especialmente em casos em que o preço de mercado é superior ao valor de venda. Tal medida aumenta a receita dos municípios, mas também pode encarecer a aquisição de imóveis.

Conclusão

    Em conclusão, a reforma tributária traz consigo uma série de desafios e oportunidades para o mercado imobiliário. Enquanto a simplificação do sistema pode gerar maior transparência e previsibilidade, a ampliação da base de incidência tributária pode elevar os custos e impactar negativamente investidores e consumidores.

    As propostas em torno do IVA Dual, da tributação de Fundos Imobiliários e das mudanças no ITBI e ITCMD precisam ser acompanhadas de perto pelo setor, que deve buscar a melhor assessoria tributária e imobiliária para mitigação de riscos.

Emanuel Weber