O chamado condomínio edilício é uma forma de organização imobiliária bastante usual, que combina unidades autônomas de propriedade individual ou exclusiva, como apartamentos, salas comerciais e casas, com a copropriedade sobre áreas comuns, como corredores, elevadores e garagens.
Embora os direitos do comprador sobre sua unidade autônoma sejam bastante evidentes, ainda há dúvidas sobre a possibilidade de o adquirente individual exigir judicialmente da construtora o cumprimento de obrigações relativas às áreas comuns.
Essa dúvida, porém, foi recentemente resolvida pelo STJ no julgamento do Recurso Especial nº 2.219.808/GO, cujo acórdão foi publicado em maio de 2026. A Terceira Turma definiu, de forma unânime, que o comprador de uma unidade autônoma pode, sozinho, ajuizar ação para obrigar a construtora a realizar obras de infraestrutura em áreas comuns, quando não tenham sido executadas ou estejam atrasadas, em descumprimento às obrigações contratuais da empresa.
As obras em áreas comuns dizem respeito a direitos coletivos em sentido estrito, pois afetam igualmente todos os proprietários das unidades imobiliárias autônomas. Trata-se, portanto, de direitos tecnicamente transindividuais e indivisíveis, titularizados pelo conjunto dos adquirentes.
No entanto, os ministros da Corte reconheceram que, embora haja interesse coletivo, não existe impedimento para que o comprador individual busque, sozinho, o Judiciário para exigir o cumprimento das obrigações da construtora relativas às áreas comuns, visto que o inadimplemento tem impacto direto sobre sua esfera jurídica particular.
No voto vencedor, ressaltou-se a lógica própria do CDC, de proteção ao consumidor, bem como o fato de que o descumprimento por parte da construtora caracteriza entrega incompleta ou vício de qualidade do objeto previsto no contrato de compra e venda firmado com o adquirente. Também se enfatizou que eventual inadimplência da empresa referente às áreas comuns afeta negativamente o valor da unidade autônoma e o próprio exercício do direito de propriedade do comprador.
Antes desse recente julgamento do STJ, o tema era controvertido nos tribunais estaduais, que reconheciam a legitimidade do síndico, na condição de representante dos interesses do condomínio, para esse tipo de ação, mas frequentemente apontavam o condômino individual como ilegítimo para apresentar tal pretensão em juízo.
Com essa decisão, consolida-se o entendimento de que o adquirente de unidade autônoma possui legitimidade ativa para processar a construtora em razão de inadimplências envolvendo áreas comuns do empreendimento, o que, do ponto de vista prático, facilita o acesso à justiça e a concretização de direitos.
