A reforma tributária deixou de ser um debate abstrato e passou a produzir efeitos concretos no setor imobiliário. A partir de 2026, entram em vigor novas regras que impactam diretamente aluguéis, ganho de capital, estrutura patrimonial e a forma como imóveis serão cadastrados e fiscalizados no Brasil[1]. Para proprietários com múltiplos imóveis — pessoas físicas ou jurídicas — o cenário exige atenção imediata e, sobretudo, planejamento tributário estratégico.

Embora o modelo definitivo só esteja plenamente operacional em 2033, a fase de transição já impõe mudanças relevantes, capazes de alterar significativamente a carga tributária, a rentabilidade dos imóveis e até a forma de organização do patrimônio.

Tributação de aluguéis: quem passa a ser contribuinte obrigatório

Com a introdução do sistema de IVA dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), determinados locadores deixam de ser tratados como meros contribuintes do Imposto de Renda e passam a integrar a base de tributação do consumo.

Passam a ser considerados contribuintes obrigatórios:

  • Pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados e aufiram renda anual superior a R$ 240 mil;
  • Pessoas físicas que, em determinado mês, obtenham rendimentos superiores a R$ 24 mil com locações;
  • Pessoas jurídicas que atuem de forma habitual ou profissional na locação de imóveis.

Na prática, isso representa um salto relevante na carga tributária. Para pessoas físicas, a tributação total pode alcançar patamares próximos a 36%, somando Imposto de Renda e IBS/CBS. Já para pessoas jurídicas, dependendo do regime adotado, a carga pode girar em torno de 18%, o que torna a análise da estrutura jurídica do patrimônio um ponto central da estratégia.

 

     Contratos de locação e o novo IVA

Outra alteração sensível recai sobre os contratos de locação comercial não registrados até 31 de dezembro de 2025. Esses contratos passam a se submeter integralmente ao novo modelo tributário, com incidência do IBS e da CBS.

Estimativas indicam que, em determinados casos, a carga pode superar 35%, dependendo da natureza do contrato, da possibilidade de créditos e da forma de exploração do imóvel. Isso significa que contratos antigos, antes neutros sob a ótica do consumo, podem se tornar significativamente mais onerosos se não forem corretamente analisados e reestruturados.

     O novo sistema tributário e seus reflexos no mercado imobiliário

A base normativa da mudança está na Emenda Constitucional nº 132/2023 e na Lei Complementar nº 214/2025, que substituem tributos tradicionais — como PIS, Cofins, ISS e ICMS — por um modelo mais amplo e integrado.

No setor imobiliário, a incidência passa a alcançar não apenas a locação, mas também atividades como incorporação, loteamento, intermediação e administração de imóveis. Embora existam mecanismos de mitigação — como redutores para evitar bitributação e instrumentos de proteção à habitação popular —, a regra geral é de maior transparência fiscal e maior capacidade de fiscalização.

      Atualização do valor dos imóveis, IPTU e ganho de capital

Outro ponto que merece especial atenção é a possibilidade de atualização do valor venal dos imóveis, com tributação favorecida do ganho de capital à alíquota de 4%. A medida, à primeira vista atrativa, pode desencadear efeitos colaterais relevantes, especialmente a revisão em massa do IPTU pelos municípios, com reajustes médios estimados acima de 20%.

Ou seja, decisões tomadas hoje para reduzir ganho de capital no futuro podem impactar diretamente a carga tributária anual do patrimônio.

     Cadastro Imobiliário Brasileiro: o “CPF dos imóveis”

 

A reforma também inaugura o Cadastro Imobiliário Brasileiro, que centralizará informações de imóveis na Receita Federal, integrando dados registrais, fiscais e patrimoniais. A partir de 2026, a obrigação será apenas declaratória, mas o não cumprimento poderá gerar multas. A cobrança efetiva inicia-se de forma gradual em 2027, alcançando sua plenitude em 2033.

Na prática, isso significa o fim da fragmentação de informações e o aumento exponencial da capacidade de cruzamento de dados pelo Fisco.

 

     Por que a consultoria especializada se torna indispensável

 

Para proprietários com um portfólio imobiliário relevante, a reforma tributária impõe uma reavaliação criteriosa da forma como o patrimônio é estruturado e explorado. Decisões como a manutenção dos imóveis em nome da pessoa física ou a adoção de estruturas societárias, a revisão de contratos de locação, a análise dos impactos sobre o IPTU e a adequação às novas obrigações cadastrais passam a exigir uma leitura integrada do sistema tributário.

Nesse cenário, a atuação preventiva ganha protagonismo. O acompanhamento técnico adequado permite identificar riscos, ajustar estruturas e evitar custos desnecessários ao longo da transição do novo modelo.

 

A reforma avança de forma gradual, mas seus efeitos já são concretos. Quem se organiza desde agora preserva previsibilidade, segurança jurídica e eficiência fiscal ao longo dos próximos anos.