1. Introdução
A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, regulamentou a Reforma Tributária e instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos que compõem o novo modelo de IVA dual no Brasil. O Capítulo V da norma disciplina a incidência, a base de cálculo, as reduções e o regime de transição desses tributos, com reflexos diretos sobre a locação de bens imóveis, atividade até então sujeita apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
A partir de 2026, determinados locadores pessoa física passarão a recolher também o IBS e a CBS, alterando significativamente o cenário tributário de quem vive da renda de aluguéis ou utiliza a locação como forma de investimento.
2. O novo regime de tributação sobre locações
Atualmente, os rendimentos de aluguéis recebidos por pessoas físicas são tributados exclusivamente pelo IRPF, conforme a tabela progressiva. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, esse modelo passará a coexistir com a incidência dos novos tributos sobre o consumo — IBS (de competência de estados e municípios) e CBS (de competência da União) — previstos nos arts. 250 a 255 da lei.
De acordo com o art. 251, a obrigatoriedade do recolhimento do IBS e da CBS recairá sobre pessoas físicas que se enquadrarem simultaneamente em dois critérios:
I – possuírem mais de três imóveis alugados; e
II – auferirem receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.Caso o locador ultrapasse esses limites em até 20% no mesmo exercício, a incidência será mantida para o período seguinte. A intenção é distinguir a locação de caráter habitual e econômica daquela de natureza meramente patrimonial ou familiar.
3. Reduções e benefícios fiscais
Para mitigar os impactos da nova tributação, o Capítulo V da LC 214/2025 institui redutores de base de cálculo aplicáveis às operações imobiliárias. O art. 252 prevê:
- redução de 70% da base de cálculo do IBS e da CBS nas locações, arrendamentos e cessões onerosas de imóveis;
- redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial;
- redução de 50% na base de cálculo nas operações de venda de imóveis;
- e, para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, o valor de referência será o menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial.
Essas medidas têm caráter transitório, buscando equilibrar a nova carga tributária sem inviabilizar o mercado de locações.
4. Período de transição e regime progressivo
A implementação do IBS e da CBS seguirá o regime de transição previsto no art. 314 da LC 214/2025, que se estenderá de 2026 a 2032. Nos dois primeiros anos, as alíquotas terão caráter simbólico, servindo para adaptação de contribuintes e sistemas. Entre 2028 e 2032, haverá aumento gradual das alíquotas dos novos tributos, com redução proporcional do ISS, PIS e Cofins, culminando em 2033, quando o novo regime será aplicado em sua totalidade.
Durante esse período, contribuintes que hoje recolhem apenas o IRPF passarão a observar o acréscimo progressivo da tributação sobre a receita de aluguéis, o que exigirá planejamento tributário e contábil especializado.
5. Locação por temporada e equiparação à hospedagem
O art. 254 da lei estabelece tratamento diferenciado para a locação por temporada, definida como contratos de até 90 dias, equiparando-a à prestação de serviços de hospedagem. Nesses casos, a redução da base de cálculo é limitada a 40%, refletindo maior carga tributária em comparação às locações residenciais de longo prazo.
A medida busca uniformizar o tratamento fiscal de atividades de curta duração realizadas em plataformas como Airbnb e Booking, reconhecendo sua equivalência econômica com o setor hoteleiro.
6. Impactos econômicos e necessidade de planejamento
A inclusão da locação de imóveis na base de incidência do IBS e da CBS representa mudança estrutural no regime fiscal do patrimônio imobiliário. Locadores que se enquadrarem nos novos critérios deverão reavaliar sua rentabilidade e reorganizar suas estratégias de investimento, já que parte da receita será destinada aos novos tributos.
O setor imobiliário poderá reagir com reajustes de aluguéis, redução da atratividade dos imóveis de renda ou migração de investimentos para outras modalidades. Diante desse cenário, o acompanhamento contábil torna-se essencial para garantir o correto enquadramento, o cumprimento das obrigações acessórias e o aproveitamento das reduções legais.
7. Conclusão
O Capítulo V da Lei Complementar nº 214/2025 inaugura uma nova fase na tributação da renda imobiliária, estendendo a incidência dos tributos sobre bens e serviços às locações de imóveis realizadas por pessoas físicas. A partir de 2026, locadores com mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil passarão a recolher IBS e CBS, além do IRPF.
Apesar das reduções previstas e do regime de transição, o impacto será significativo, exigindo planejamento antecipado e reestruturação patrimonial. A Reforma Tributária, ao buscar maior neutralidade e simplificação, amplia também a abrangência fiscal, transformando o tratamento jurídico e econômico da locação de imóveis no Brasil.

