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Farracha de Castro Advogados

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24/06/2020

Corte Especial do STJ decide que na revisão de locação comercial, benfeitorias feitas pelo locatário devem refletir no novo valor do aluguel

Um hospital oftalmológico na qualidade de locatário de um imóvel, ajuizou Ação Revisional de Contrato de Locação em face dos locadores, em vista do aumento do aluguel, que passaria de quase R$ 64 mil para perto de R$ 337 mil mensais. Tal ação foi julgada procedente para fixar o valor da locação em pouco mais de R$ 70.000,00.

Em sede de apelação, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal deu parcial provimento ao recurso, elevando o valor da locação para cerca de R$ 72.000,00.

Inconformados, os locadores interpuseram Recurso Especial argumentando que o aumento levou em conta a valorização do imóvel em razão de obra feita pelo locatário, com sua autorização, requerendo assim a majoração do valor do aluguel, devendo ser levadas em conta as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel.

No julgamento do Recurso Especial, a Quarta Turma do STJ definiu que, na Ação Revisional, as benfeitorias realizadas pelo locatário não deveriam ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, dentro do mesmo contrato. 

A Quarta Turma considerou ainda a distinção entre as ações Revisional e Renovatória de locação para estabelecer que as benfeitorias só poderiam ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, pois nesse caso haverá um novo contrato.

Os proprietários/locadores interpuseram então Embargos de Divergência, afirmando que a decisão proferida pela Quarta Turma divergiu de julgados da Terceira Seção e da Quinta e Sexta Turmas do próprio Tribunal.

Em julgamento dos Embargos de Divergência, a Corte Especial do STJ em voto de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, ao observar trecho do acórdão da Quarta Turma, no qual ficou entendido que a ação revisional se limita ao imóvel com suas características originais da época da contratação, lembrou que o artigo 19 da Lei do Inquilinato dispõe que o locador ou o locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.

Destacou ainda, que o locatário investiu para construir em imóvel alheio por sua livre vontade, sendo certo que os investimentos necessários à acessão podem correr por conta do locador ou do locatário, justamente para preservar a boa-fé nas relações contratuais. Caso o locatário assuma o investimento isso não o torna isento, automaticamente, do correspondente incremento no valor de mercado do imóvel.

Por tais razões, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça entendeu que, não havendo consenso entre as partes da Ação Revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, incluídas as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário, pois estas se incorporam ao domínio do locador, proprietário do bem.

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