A responsabilidade dos bancos e das incorporadoras pelo pagamento de IPTU nos contratos de compra e venda com alienação fiduciária vem tendo grande destaque no direito imobiliário, principalmente pela divergência das decisões referente ao tema em questão.

Isso porque, em recentes decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo, houve o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento dos tributos inerentes aos imóveis com garantia fiduciária pode ser redirecionada aos bancos ou incorporadoras (credores).

Tal interpretação dada pela 14ª e 18ª Câmaras de Direito Público do TJSP se dá em razão de que nos contratos de alienação fiduciária, a instituição credora se mantém na posse indireta do bem, sob condição resolúvel, passando a ser titular daquele imóvel. Portanto, enquadra-se na responsabilidade prevista no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN) – Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Entretanto, a 15ª Câmara de Direito Público do TJSP possui entendimento contrário, vez que em recente decisão (Agravo de Instrumento nº 2178486-75.2020.8.26.0000) o relator Des. Sila Russo, afirmou que “somente a propriedade resolúvel é conferida ao credor fiduciário e para fins apenas de garantia”.

Outros municípios, como Belo Horizonte e Florianópolis, só realizam a cobrança do IPTU dos credores fiduciários quando esses se imitem na posse do imóvel. Ou seja, quando há retomada em virtude de inadimplemento.

O artigo 27, § 8 da Lei 9.514/97 dispõe ainda que “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.

Fato é, que essa divergência no entendimento de uma mesma situação causa uma insegurança jurídica aos bancos e incorporadoras, os quais veem na alienação fiduciária uma garantia maior de quitação do financiamento. Sucede que, em virtude dessas decisões não uniformes, os credores podem vir a ser surpreendidos com cobranças de IPTU.

O contexto, porém, não é de inviabilidade da garantia fiduciária, mas sim da adequada previsão contratual, de forma a resguardar o credor/incorporador.