Em casos de compra de imóveis na planta, durante o período de obras, é praxe no mercado a utilização do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) para a atualização do saldo devedor. O índice, criado pela FGV, acompanha a evolução dos custos da construção civil no país, abarcando desde materiais/equipamentos a mão de obra.

O tema, porém, possui alguns pontos que merecem atenção, tanto por parte dos compradores como das construtoras. A principal situação que gera problemas ou desavenças entre os negociantes é aquela em que há atraso na conclusão/entrega do empreendimento.

Embora haja variações a depender da redação de cada contrato, de forma geral o atraso é configurado após o período de tolerância de 180 dias (contados a partir do prazo original para entrega) ser ultrapassado.

Nestes casos, surgem dúvidas quanto à correção do saldo devedor – se houve demora na entrega por culpa da construtora, pode-se continuar permitindo o aumento das novas parcelas de acordo com a evolução do INCC, indexador setorial que reflete o custo da construção civil (ou seja, que atende aos interesses da construtora)?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem jurisprudência consolidada que responde a tal pergunta: em casos de atraso, o INCC não pode continuar sendo utilizado para fins de atualização. No entanto, entende-se viável sua substituição por outro índice de correção monetária que melhor reflita a variação do custo de vida do consumidor brasileiro (via de regra, o IPCA), desde que sua variação não seja superior à do INCC (o que prejudicaria o adquirente).

Tal entendimento, note-se, é uma via de mão dupla, pois, ao mesmo tempo em que protege o comprador, garante à construtora que o saldo devedor não fique congelado no transcurso dos meses.

Nos Tribunais estaduais, contudo, por vezes se encontram julgamentos em desconformidade com tal entendimento do STJ (por exemplo, vedando por completo qualquer atualização do saldo devedor durante o período de mora da construtora) – o que merece atenção, e é passível de recurso à Corte Superior.

Ainda, em situações em que a desavença é judicializada, para que a construtora tenha seus interesses resguardados, é imprescindível que ela peça expressamente a aplicação subsidiária do IPCA. Isso porque tal aplicação não é necessariamente automática – havendo, inclusive, precedente do STJ (AgInt no REsp n° 1940597/SP) que, mesmo afastando o INCC, deixou de determinar a aplicação de qualquer outro, sob o fundamento de que a construtora não havia feito pedido explícito neste sentido.

Em conclusão, em casos de demora na conclusão das obras de imóveis comprados na planta, tanto adquirente como construtora devem tomar o cuidado de verificar se não estão sendo injustamente onerados de alguma maneira no tocante à correção monetária das parcelas – existindo jurisprudência sólida que preserva os direitos de ambas.

Por Felipe Curi Braga