A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou importante entendimento para condomínios residenciais: a utilização de unidades autônomas para estadias de curta temporada, inclusive por meio de plataformas digitais como Airbnb, depende de autorização assemblear quando essa prática implicar alteração da destinação residencial do empreendimento.
Por maioria, o STJ entendeu que a exploração econômica ou profissional de imóveis para estadias de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio, especialmente em razão da maior rotatividade de pessoas, dos impactos sobre a segurança, o sossego e a convivência condominial. Nesses casos, a mudança de destinação deve ser aprovada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.
A decisão uniformiza a orientação do STJ sobre tema que vinha gerando intensa controvérsia entre proprietários, síndicos, administradoras e condôminos. O Tribunal destacou que contratos de estadia de curta temporada intermediados por plataformas digitais não se enquadram, propriamente, nem como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira, podendo ser compreendidos como contratos atípicos.
O ponto central, portanto, não está apenas no meio utilizado para anunciar o imóvel (Airbnb, Booking, imobiliária, panfleto ou outro canal), mas na natureza da utilização da unidade. Quando o uso se aproxima de exploração econômica reiterada, com ingresso frequente de terceiros estranhos à comunidade condominial, pode haver desvirtuamento da finalidade residencial originalmente prevista para o edifício.
Nos termos do art. 1.336, IV, do Código Civil, é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação da edificação. Assim, se o condomínio possui destinação residencial, suas unidades devem observar essa finalidade. Caso se pretenda permitir uso diverso, como a exploração econômica de estadias de curta temporada, a alteração deve ser deliberada pelos condôminos, observando-se o quórum legal.
Síndicos e administradoras devem ter cautela ao regulamentar o tema. A convocação da assembleia, o quórum exigido, a redação da pauta, a elaboração da ata e a compatibilidade com a convenção condominial precisam ser observados com rigor para evitar questionamentos futuros.
A decisão do STJ reforça a importância da atuação preventiva. Regras claras e juridicamente estruturadas reduzem o risco de conflitos entre condôminos, aplicação indevida de multas, pedidos de anulação de assembleias e discussões sobre abuso de direito ou violação ao direito de propriedade.
Por isso, condomínios que pretendam permitir, restringir ou regulamentar locações de curta temporada devem buscar orientação jurídica antes da deliberação assemblear, especialmente para revisar a convenção, adequar o regimento interno, preparar o edital de convocação e estruturar corretamente a votação.
