Em épocas de férias, é comum realizarem-se locações por temporada. Esse tipo de aluguel oportuniza estadias em imóveis que, por alguns, são vistos como mais confortáveis e privativos que hotéis.
Do ponto de vista jurídico, relações locatícias dessa natureza possuem uma série de peculiaridades que a alguns podem ser desconhecidas. A Lei n° 8.245/1991, que rege as locações no país, traz algumas disposições específicas para aluguéis por temporada – definidos como os destinados à residência temporária do locatário, para alguma finalidade não duradoura, como prática de lazer.
O prazo máximo pelo qual a locação para temporada pode ser contratada é de noventa dias. Caso o imóvel esteja mobiliado, é obrigatório que no contrato estejam listados e descritos os móveis e utensílios presentes, e o estado em que eles se encontram.
Diferentemente de quase qualquer outro tipo de locação, naquelas feitas por temporada, o locador pode receber, de uma só vez e antecipadamente, todos os aluguéis e encargos locatícios. Além disso, pode fazer uso de qualquer uma das garantias típicas de negócios de aluguel – fiança, caução, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento –, para assegurar as obrigações pactuadas no contrato.
Ainda, o proprietário deve cuidar para não ser inerte em relação ao fim do prazo contratado e à necessidade de desocupação do bem. Isso porque, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o término do contrato sem oposição do locador, a locação será presumida como prorrogada por tempo indeterminado. Nessa hipótese, deixa de ser permitido o recebimento antecipado de aluguéis e encargos. Além disso, mesmo sendo uma prorrogação por prazo indeterminado, a legislação estabelece que o locador só poderá retomar o imóvel sem justificativa legal após trinta meses do início da relação locatícia. Antes disso, a denúncia do contrato só será possível nas hipóteses legais específicas, como uso próprio ou infração contratual.
Em casos excepcionais, contudo, a extinção do contrato poderá ser realizada antes desse período, por expressa previsão legal – alguns exemplos são o mútuo acordo entre as partes, a prática de infração legal ou contratual e o pedido para uso próprio do locador (ou de seu cônjuge/companheiro) ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial em seu próprio nome, algo não incomum.
Por fim, outro ponto a que o proprietário deve se atentar é a necessidade de se respeitarem as regras do condomínio em relação a esse tipo de aluguel (caso haja condomínio envolvido e sua convenção tenha previsões sobre o tema). Também é essencial verificar as regras tributárias municipais sobre essa forma de negócio, pois, em algumas cidades, incide ISS (Imposto Sobre Serviço) sobre a atividade.
Em síntese, são estas as principais particularidades jurídicas da locação para temporada, que têm de ser observadas por proprietários interessados em realizá-la. No mais, os cuidados necessários são os mesmos de qualquer outro contrato de locação, sendo recomendável que todos os detalhes e condições do negócio estejam pormenorizados em instrumento escrito, em especial o prazo de vigência, os termos inicial e final, o valor dos aluguéis, os encargos locatícios e as demais obrigações, tanto do inquilino quanto do locador, especialmente em relação ao uso, conservação e vistorias do imóvel.
Autor: Felipe Curi Braga
