A alienação fiduciária de imóveis (modalidade de garantia amplamente utilizada no financiamento imobiliário) tem por característica a transferência da propriedade ao credor fiduciário, em favor do devedor fiduciante, até o pagamento integral da dívida. Enquanto o contrato está sendo cumprido, o devedor utiliza o bem, mas a propriedade permanece resolúvel até que ocorra a quitação. Não cumprida a obrigação, instaura-se o procedimento extrajudicial de execução, que pode culminar na consolidação da propriedade em favor do credor e na realização de leilão público.

Regime jurídico antes e depois da Lei 13.465/2017

     Historicamente, a disciplina da alienação fiduciária estava prevista na Lei 9.514/1997, que prevê a constituição em mora do devedor e o prazo para purgação da mora (pagamento das parcelas em atraso com encargos) antes da consolidação da propriedade. Antes de 2017, prevalecia entendimento jurisprudencial segundo o qual o devedor poderia, em determinados casos, quitar o débito mesmo após a consolidação, até a assinatura do auto de arrematação, em aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966.

     Com a promulgação da Lei 13.465/2017, foi inserido o § 2º-B no art. 27 da Lei 9.514/1997, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, o devedor não pode mais purgar a mora, sendo assegurado a ele apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, caso este seja objeto de leilão.

Tema 1.288 do STJ: fixação jurisprudencial

    A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 2.126.726/SP sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.288), uniformizou o entendimento sobre os efeitos da quitação do atraso no financiamento imobiliário com alienação fiduciária, diferenciando claramente as situações ocorridas antes e depois da vigência da Lei 13.465/2017.

    As duas teses fixadas pelo STJ são as seguintes:

Regime anterior à Lei 13.465/2017:

     Nas hipóteses em que a propriedade já estava consolidada em nome do credor e o devedor purgou a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, reconhecendo-se o ato jurídico perfeito, deve-se desfazer o ato de consolidação da propriedade e promover a retomada do contrato de financiamento imobiliário.

Regime anterior à Lei 13.465/2017:

     Quando a consolidação da propriedade ocorreu a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017 e não houve purgação da mora antes desse marco, o devedor fiduciante não pode mais retomar o contrato por simples quitação do atraso. Nesses casos, a lei assegura apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B da Lei 9.514/1997.

     Essa distinção é fundamental para conferir segurança jurídica aos contratos e ao mercado imobiliário, ao delimitar quando é possível restabelecer o vínculo contratual e quando o direito do devedor se reduz à participação em igualdade de condições no leilão do imóvel.

Implicações práticas

    O entendimento consolidado no Tema 1.288 é hoje um importante marco para advogados, credores e devedores:

     Para credores fiduciários, a definição do momento de consolidação como limite para purgação da mora traz previsibilidade ao procedimento extrajudicial e reduz a litigiosidade sobre a validade de atuações posteriores à consolidação.

Para devedores fiduciários, especialmente na vigência da Lei 13.465/2017, a possibilidade de retomar o contrato por quitação após a consolidação está vedada, restando o direito de preferência para aquisição em leilão como parâmetro principal de compensação.

     Esse novo padrão jurisprudencial reforça a importância de uma atuação preventiva na gestão de inadimplência, incentivando a solução tempestiva de conflitos antes da consolidação da propriedade.

Conclusão

    O Tema 1.288 do STJ trouxe clareza definitiva à controvérsia sobre a purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de imóveis e seus efeitos sobre a retomada do contrato. A partir da Lei 13.465/2017, consolidou-se no ordenamento jurídico a ideia de que a consolidação da propriedade, uma vez ocorrida sem purgação da mora, impede a retomada contratual por quitação tardia, reservando ao devedor o direito de preferência como único mecanismo para reaquisição. Essa orientação contribui para maior segurança jurídica no ambiente do financiamento imobiliário e baliza a atuação jurídica na defesa de interesses de credores e devedores.