O build-to-rent (BTR – “construir para alugar”, em tradução livre) refere-se à tendência crescente de empreendimentos imobiliários construídos com o objetivo de que suas unidades sejam alugadas pelos futuros moradores, em vez de compradas, como mais tradicionalmente se faz.
Em alguns países, essa modalidade já está consolidada – nos Estados Unidos, especialmente, verifica-se que já representa mais de 80% do mercado de aluguel. No Brasil, está em franco crescimento, e tem atraído investidores internacionais ao país.
O crescimento recente desse setor é explicado, entre outros fatores, pela preferência por morar em imóveis alugados por parte, principalmente, de novas gerações, pelas quais adquirir uma propriedade é visto como não muito vantajoso. A moradia alugada é percebida tanto como mais acessível quanto como mais flexível – o que é interessante para gerações mais jovens, que têm adiado fases de estabilização da vida, como casamento e filhos.
O segmento mais relevante no contexto do mercado BTR é o chamado multifamily, sistema que consiste em empreendimentos/complexos residenciais com diversas unidades habitacionais, todas destinadas a aluguel. Assim, todos os moradores são somente locatários, havendo apenas um proprietário. No Brasil, esse segmento se desenvolve principalmente por meio de parcerias entre empresas nacionais e fundos imobiliários internacionais de investimento.
Empresários do setor observam o crescimento dessa tendência como um indicativo de que hoje é possível viver em um imóvel de alto padrão sem necessidade de adquirir o bem. Eles apontam que esses novos movimentos consubstanciam uma visão que vai além do mercado tradicional e trazem novos conceitos de moradia, oferecendo mais qualidade de vida. Nesse sentido, é comum que empreendimentos feitos nesse contexto ofereçam aos moradores um leque variado de serviços, como espaços de coworking, lavanderias, academia, piscinas, entre outros. Geralmente há também administração/gestão profissional do condomínio e do local, garantindo manutenção, serviços, comodidades e padrão de qualidade consistentes a todos os residentes.
Investidores brasileiros, por sua vez, têm sido atraídos pelo mercado de BTR já consolidado no exterior, especialmente o estadunidense. A solidez do dólar, a alta taxa de valorização dos imóveis em relação à inflação e a consequente proteção do patrimônio contra a desvalorização são motivos que têm levado empresas e grupos nacionais a direcionarem investimentos para esse mercado nos EUA, principalmente ao setor multifamily.
O investimento nesse mercado se revela vantajoso também devido a outros fatores, como a forte demanda e as boas perspectivas de crescimento, a reduzida volatilidade, os retornos atraentes ajustados ao risco, o elevado nível de transparência, a flexibilidade para adaptação rápida de aluguéis de curto prazo às condições do mercado, as boas alternativas de financiamento, a geração de renda passiva logo após o investimento e um ambiente regulatório positivo.
Do ponto de vista jurídico, não há mudanças significativas nessas locações, sendo o tipo de empreendimento aqui abordado um movimento de mercado, que representa as adaptações do ambiente econômico e das atividades empresariais frente às mudanças sociais e às novas demandas e percepções que surgem com elas. Continuam sendo aplicadas as disposições da Lei nº 8.245/1991 e as do contrato de locação residencial firmado entre os negociantes.
Artigo por: Felipe Curi Braga
