Após firmar o contrato de locação, comercial ou não, é recomendado que o locatário registre o contrato na matrícula do imóvel, conforme artigo 167, I, 3, da Lei nº 6.015/73. Isso porque, nos contratos por tempo determinado, a averbação pretende garantir ao locatário o tempo de vigência se alienado (vendido) o imóvel, assim como o exercício do direito de preferência do locatário em adquirir o bem na eventualidade de o locador pretender vendê-lo. Todavia, se a locação for por prazo indeterminado, a garantia aqui debatida não é válida.
Na primeira hipótese, veja-se que o tempo de vigência é o tempo de duração do contrato. Por exemplo, se as partes contrataram a locação pelo período de 5 (cinco) anos, durante todo esse período o locatário tem garantido o uso do imóvel. Isso se o contrato foi registrado na matrícula, conforme artigo 8º da Lei nº 8.245/91. Por segurança, recomenda-se que conste no contrato uma cláusula específica de vigência para o caso de alienação.
Na prática, se o novo adquirente do imóvel pretender utilizá-lo antes do término da vigência contratual, precisará necessariamente buscar uma composição (acordo) com o locatário ou arcar com uma indenização, que não se confundirá com eventual incidência de cláusula penal.
Se não houver registrado o contrato na matrícula e o imóvel for alienado, o locador poderá denunciar o contrato e pedir o despejo do locatário no prazo de 90 (noventa) dias do registro de venda ou do compromisso. Também é importante observar esse prazo, uma vez que, se ultrapassados os 90 (noventa) dias, será presumida a concordância com a manutenção da locação.
Na segunda hipótese, com fundamento no artigo 27 da Lei nº 8245/91, o registro pretende garantir a proteção sobre o direito de preferência na aquisição do bem. Em outras palavras, na situação do proprietário do imóvel iniciar às negociações de venda com outra pessoa que não seja o inquilino, este poderá exigir o direito de preferência, oferecendo valor igual ou maior daquele ofertado pelo terceiro adquirente, sob pena do locador responder por perdas e danos suportadas pelo locatário (artigo 33, da Lei nº 8.245/91).
Válido alertar que não basta registrar o contrato a qualquer tempo para garantir o direito porque a averbação precisa ter sido feita 30 (trinta) dias antes da venda do imóvel.
Portanto, registrar o contrato de locação na matrícula é garantir dois direitos do locatário: de preferência e de vigência contratual.