Com a entrada em vigor do Código de Processo Civil (Lei 13.105 de 16 de março de 2015) surgiram diversas novidades aos operadores de Direito, seja na esfera judicial, seja na esfera extrajudicial.
Para o Direito Imobiliário não foi diferente. Houve modificações importantes no que diz respeito ao reconhecimento da posse e a aquisição da propriedade por meio da usucapião.
Vale dizer, o Código de Processo Civil inovou no que diz respeito à possibilidade da aquisição da propriedade pelo tempo da posse, instituto chamado usucapião extrajudicial.
A possibilidade de usucapir um imóvel (seja ele urbano ou rural) sem a necessidade da intervenção judicial (desde que preenchidos os requisitos da lei própria) está prevista no art. 1.071 do Código de Processo Civil, o qual introduziu o art. 216-A no Capítulo III, do Título V, da Lei nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973 – Lei de Registro Públicos.
Ao inovar e reconhecer a possibilidade de usucapir um imóvel pela via extrajudicial, acertadamente o legislador buscou auxiliar e acelerar o reconhecimento da propriedade pelo tempo da posse (o qual, notadamente, se arrasta nas vias judiciais por longos períodos).
Com efeito, a usucapião extrajudicial além de observar os requisitos já previstos anteriormente em Lei (tempo de posse – o qual para cada caso é analisado – 5, 10 ou 15 anos -, não oposição à posse, ânimo de dono), determinou uma série de cautelas para a concessão da propriedade.
No Estado do Paraná, o Oficial do Registro de Imóveis que processará o pedido de usucapião extrajudicial além de observar os requisitos mínimos previstos pelo artigo 1.071 do CPC, também deverá observar o Provimento nº 249 da Corregedoria Geral de Justiça (CGJ) do Estado do Paraná, sob pena de nulidade.
Referido Provimento instituiu o Código de Normas relativo ao Foro Extrajudicial. A previsão legal relativa ao reconhecimento extrajudicial da usucapião está contida na seção de nº 22, composta pelos artigos 656-A até o art. 656-N.
O referido instrumento buscou detalhar ainda mais os procedimentos relativos ao pedido de usucapião, dentre eles: (i) a quem deve ser dirigido, (ii) a forma de processamento, (iii) os meios para comprovação da posse (a qual ensejará o reconhecimento da propriedade, posteriormente), (iv) quais os documentos mínimos que devem instruir o pedido, (v) a necessidade da abertura ou não da matrícula do imóvel usucapiendo e por fim o (vi) registro e a possibilidade de solicitação das certidões relativas ao pedido.
Em síntese, o supracitado Provimento nº 249 prevê uma série de elementos para o efetivo reconhecimento da posse, bem como visa conferir maior segurança jurídica ao regulamentar a lei que autoriza a usucapião extrajudicial.
No que diz respeito aos elementos que possam demonstrar a posse, há previsão expressa nos arts. 656-A e 656-B do Código de Normas.
Vale dizer, tais artigos elencam os documentos e elementos mínimos necessários a comprovação da posse.
Observando os elementos apontados para o reconhecimento da posse, percebe-se que a Corregedoria Geral de Justiça (CGJ/PR) buscou resguardar tanto o posseiro que busca a aquisição da propriedade, quanto o proprietário/titular do imóvel e eventuais terceiros interessados.
Condicionou não só a aquisição do imóvel pelo tempo de posse (como determinado pela Lei Geral), mas também à existência de outros elementos capazes de reconhecer a posse (ânimo de dono), como as benfeitorias (construções) existentes no imóvel, as informações de terceiros quanto ao tempo da posse, indicação do imóvel com maiores detalhes (valor venal e regularidade da construção perante órgãos de fiscalização responsáveis), pagamento de impostos, inexistência de oposição, etc.
Além dos elementos para o reconhecimento da posse, o Provimento também condiciona significativas complementações no que se refere ao procedimento/processamento, os quais o Cartorário responsável pelo pedido de usucapião extrajudicial deve observar, sobretudo com relação ao reconhecimento e oposição da posse.
Nota-se tal zelo na medida em que vários procedimentos serão adotados para o conhecimento de terceiros e o reconhecimento da usucapião pelo titular do imóvel (notadamente a possibilidade de autocomposição prevista no art. 656-F do Provimento mencionado).
Ademais, embora o procedimento seja extrajudicial, que em tese é menos complexo, dada a importância da propriedade (porquanto reconhecida como cláusula pétrea – art. 5º, XXII da Constituição Federal) o interessado deverá ser assistido por advogado, bem como se faz necessária a observância de todos os requisitos, elementos e procedimentos previstos, sob pena de nulidade.
Em conclusão, com a inovação prevista pelo Código de Processo Civil, aliado ao Provimento nº 249 da CGJ/PR, que institui o Código de Normas a serem aplicadas pelo Foro Extrajudicial, percebe-se que é possível adquirir a propriedade pelo tempo de posse de uma maneira segura e, em tese, mais célere, motivo pelo qual se torna pertinente a via administrativa em determinados casos.
Elton Baiocco
Yuri Alves dos Santos
