Em recente julgamento, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou teses (por força do art. 1.036 do CPC/2015) relativas a contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, para aqueles beneficiários das faixas de renda compreendidas entre 1,5, 2 e 3.
As teses fixadas são oriundas da análise detalhada do caso concreto do Recurso Especial nº 1.729.593-SP.
Em síntese, as teses fixadas dizem respeito: (i) a necessidade de clareza nas relações e nos contratos firmados; (ii) as consequências pelo não cumprimento do prazo, como indenização e multas; (iii) a ilicitude de cobrança de juros da obra e encargos quando o imóvel não foi entregue na época aprazada; e (iv) a impossibilidade de incidência de correção monetária sobre o saldo devedor e/ou outro indexador, observando também o prazo da entrega do imóvel, incluindo a tolerância.
Vejamos as teses fixadas:
(i) Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
(ii) O atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.
(iii) É lícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
(iv) O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
As teses fixadas observam uma realidade de grande parte da população brasileira que busca a aquisição de um imóvel como moradia, mas acabam reféns das construtoras que, na maioria das vezes, não observam o prazo fixado pelo contrato e normalmente abusam o direito de cobrança sobre essas famílias.
Portanto as teses fixadas garantem maior segurança jurídica na celebração dos contratos ao consumidor que se enquadre nas faixas de renda familiar anteriormente mencionadas, bem como garantem direitos em eventual ação de regresso contra as construtoras pelo atraso na entrega do imóvel adquirido (sobretudo com relação indenizações).
Em termos precisos, os direitos básicos dos adquirentes/consumidores foram contemplados pelas teses firmadas, devendo estas serem observadas por todos os Tribunais Pátrios.
Autor: Yuri Alves dos Santos OAB/PR 77.741
