Quando falamos de celebração de contratos no âmbito imobiliário, é comum que se vincule o negócio à prestação de Arras ou, como é popularmente conhecido, “sinal”.

As Arras estão disciplinadas nos artigos 417 a 420 do Código Civil e são classificadas em duas espécies: confirmatória (via de regra) ou penitencial (quando assim constar expressamente no contrato).

Independentemente de sua espécie, o que torna as Arras tão populares no âmbito contratual é a sua tripla finalidade: i) conferir alguma segurança de que o negócio jurídico compromissado realmente acontecerá; ii) prefixar perdas e danos em caso de não conclusão do negócio compromissado; e iii) início de pagamento, mediante abatimento das Arras prestadas sobre o montante total final, quando prestadas na mesma espécie da obrigação principal. Sua prestação poderá ser realizada mediante quantia em dinheiro ou, alternativamente, em bens móveis (como um automóvel ou joia, por exemplo).

Dúvida recorrente, no entanto, é a diferença entre as duas espécies de Arras: confirmatória ou penitencial.

Em termos gerais, a distinção entre as modalidades está na sua destinação prática. As arras confirmatórias visam conferir caráter de obrigatoriedade ao contrato, esvaziando a possibilidade de exercício do direito de arrependimento; ao passo que as Arras penitenciais permitem o arrependimento, mas serão destinadas a indenização da parte prejudicada.

Mas, como funciona na prática?

Imagine o clássico exemplo de um compromisso de compra e venda de uma casa pelo valor total de R$ 500.000,00, tendo sido ofertado, pelo compromissário comprador, Arras no valor de R$ 25.000,00.

Neste caso, tratando-se de arras confirmatórias: Se o negócio for impossibilitado sem culpa dos contratantes, as Arras deverão ser restituídas àquele que a prestou. Se o negócio for impossibilitado (não aperfeiçoamento com a conclusão da alienação do imóvel mediante lavratura de Escritura Pública de Compra e Venda) por culpa do adquirente (compromissário comprador), as Arras poderão ser retidas pelo promitente vendedor, que poderá, ainda, pedir a resolução do contrato por inadimplemento. Por outro lado, se o inadimplemento do contrato se der por culpa do alienante (promitente vendedor) as Arras deverão ser devolvidas à outra parte, acrescida de seu equivalente.

Já no tocante as arras penitenciais, o direito de arrependimento é assegurado às partes, de forma que: sendo exercido pelo compromissário comprador, as arras ficarão com o promitente vendedor; sendo exercido pelo promitente vendedor, as arras deverão ser devolvidas ao compromissário comprador acrescida de seu equivalente, sem que seja devido, em ambos os casos, nenhuma indenização suplementar.

No exemplo acima, especificamente no caso de não resolução do negócio por parte do promitente vendedor, verifica-se que a lei utiliza o termo “devolução mais o equivalente” (e não o termo “dobro”), já que as arras podem ser prestadas tanto em dinheiro como em bens móveis. Assim, se o compromissário comprador ofertou arras através de um carro (avaliado em R$ 25.000,00), sua devolução deverá se dar pelo próprio bem ofertado, mais o seu valor em dinheiro.

Porém, há parâmetros para prestação de arras? Devo observar um “teto” para a contratação de Arras?

Sim, a orientação jurisprudencial do STJ é no sentido de que as arras devem ser prestadas em percentual inferior a 20% do valor total do bem (AgRg no REsp 1.013.249-PE, 4.a Turma, DJe 08.06.2010; REsp 355.818-MG, 4.a Turma, DJ 13.10.2003). Assim, se o valor for superior a 20%, para evitar desequilíbrio entre os contratantes, o STJ tem entendido que “convém esclarecer que o valor dado a título de arras confirmatórias deve ser integralmente perdido, ou seja, quando a parte que deu as arras não executar o contrato, não terá direito à devolução do ‘sinal’ por ter dado causa à rescisão. Mas, se o valor do pagamento inicial englobava mais do que o sinal, o percentual de retenção deve ser reduzido. Isso porque não é razoável o entendimento de que todo o referido valor inicial pago seja enquadrado como sinal ou arras confirmatórias e, em consequência, sujeite-se ao perdimento em prol do vendedor. Entender de forma diversa implicaria onerar excessivamente a parte que deu as arras, ainda que a ela tenha sido atribuída culpa pela rescisão do contrato, e beneficiar a parte que as recebeu” (REsp 1.513.259/MS, 3.a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 16.02.2016). A orientação também foi fixada pela doutrina no Enunciado n. 165 da III Jornada de Direito Civil do CJF: “Em caso de penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais”.

A Farracha de Castro Advogados está à disposição para esclarecer outras dúvidas pertinentes a questão.