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Farracha de Castro Advogados

Publicações / Notícias

26/03/2020

O impacto da pandemia da Covid-19 nas locações comerciais

Em 30 de janeiro de 2020, a Organização Mundial de Saúde (OMS) declarou que o surto da doença causada pelo coronavírus (denominado tecnicamente COVID-19) se tratava, em verdade, de uma fatalidade de saúde pública mundial do mais alto nível, caracterizando-se, pois, como uma pandemia internacional.

Assim como em outros países, o Brasil demorou a tomar as medidas necessárias.

Observando o alcance do vírus, no início do mês de março de 2020 as autoridades brasileiras adotaram medidas visando mitigar sua propagação.

Objetivando atender as orientações dos órgãos sanitários, cujo intuito principal é mitigar a propagação do vírus, o Governo do Estado do Paraná publicou o Decreto nº 4.230, de 16 de março de 2020.

O Decreto nº 4.230 suspendeu eventos abertos ao público, de qualquer natureza com aglomeração acima de cinquenta pessoas (redação do art. 3º).

Observando também a aglomeração de pessoas em atividades particulares (shoppings centers, por exemplo), na sequência o Governo do Estado do Paraná editou o Decreto nº 4.301, de 19 de março de 2020. 

Referido Decreto, que entrou em vigor na data de sua publicação, determinou a suspensão das atividades atreladas ao comércio de shopping centers, galerias e estabelecimentos congêneres, bem como academias ou centros de ginásticas (redação contida no art. 1º, incisos I e II).

Além dos Decretos mencionados, também há o Decreto 4.317 de 21 de março de 2020, que regulamenta as atividades consideradas como essenciais no Estado do Paraná, e determina que as demais não previstas como essenciais sem mantenham fechadas, sob pena de responder as penalidades contidas na Portaria Interministerial nº 5, de 17 de março de 2020 do Governo Federal.

Registradas as devidas considerações quanto às precauções realizadas pelo Governo no Estado do Paraná, percebe-se que além do risco da saúde instaurado pela pandemia, há o risco de uma recessão econômica severa.

Com efeito, os empresários que atuam no ramo comercial e que não contam com imóvel próprio para o desenvolvimento de sua atividade, se vêem preocupados quanto ao adimplemento do valor locatício contratado.

Isso porque, na maioria dos contratos de locação não há previsão específica para eventuais reduções ou flexibilização de valor em caso de pandemias.

Ocorre, porém, que em determinadas excepcionalidades, como a que vivemos por força da pandemia de COVID-19 conforme retratado é possível solicitar (extra e judicialmente) a revisão do valor locatício, observando o caso concreto.

O pedido de revisão extrajudicial se dá a partir da negociação entre locatário e locador. Em tempos difíceis, nada mais recomendável do que o bom senso de todos.

Entretanto, sabe-se que nem todas as pessoas, ainda que em momentos de crise generalizada, têm condições de reduzir ou de flexibilizar prazos e valores para o pagamento da locação de imóveis comerciais.

Para esses casos, é possível promover ação judicial visando à redução do valor locatício, ainda que por curto espaço de tempo, adequando a realidade suportada pelo locatário diante das vigentes restrições ao funcionamento do comércio.

A saída, portanto, para os comerciantes que não podem exercer suas atividades, porque consideradas não essenciais, é tentar renegociar ou então promover uma ação judicial demonstrando que o valor locatício cobrado em tempo de pandemia não se equipara ao recebido, fundamentando o pedido na teoria da imprevisão e na onerosidade excessiva (artigos 479 e 480, ambos do Código Civil).

Em linha com o exposto acima, também há a possibilidade de os comerciantes que continuam exercendo sua atividade, ainda que em épocas de pandemia, porquanto consideradas essenciais, requererem a redução do valor locatício.

Para esses, será necessário demonstrar pela via judicial as dificuldades suportadas, e requerer a minoração do valor ou a substituição do valor locatício certo e pré-determinado por valor correspondente ao percentual de vendas, sempre observando as especificações de cada caso.

Ao propor demanda judicial para ambos os casos, o locatário estará demonstrando a força maior existente na relação e a boa-fé objetiva havida na situação ímpar vivenciada entre as partes.

Além das possibilidades excepcionais expostas acima, também há previsão para, de uma forma geral, o locatário requerer a revisão do valor de locação observando a Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991). 

Vale dizer, por disposição expressa há condições mínimas que o locatário terá que, desde a inicial, comprovar, quais sejam: estar no imóvel há três anos adimplente com a locação (art. 19) e indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida (art. 68, I, da Lei 8.245/1991).

Aliás, caso o locatário tenha interesse pela revisão contida na Lei de Locações, cabe registrar que o valor do aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente à época do pedido de revisão (art. 68, II, b da Lei 8.245/1991).

Diante dessas considerações, o Setor Imobiliário do Escritório Farracha de Castro fica à disposição para eventuais esclarecimentos de dúvidas e/ou para assessoramento em questões dessa natureza.

Setor Direito Adminstrativo/Imobiliário

 

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