Entendimento do STJ – Solidariedade entre os co-locadores na ação de despejo em contrato de locação não residencial e a necessidade ou não de notificação prévia quanto ao encerramento do contrato observando seu termo final
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, por intermédio da sua Terceira Turma, no Recurso Especial nº 1737476/SP, proferiu entendimento a respeito: (i) da legitimidade ativa (polo ativo) nas ações de despejo de imóvel comercial quando há mais de um locador, e (ii) da necessidade ou não de notificação extrajudicial para configurar a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.
No caso concreto, em resumo, havia dois locadores (adiante denominados co-locadores) de um imóvel não residencial e um locatário.
No curso do contrato de locação, um dos co-locadores faleceu, sendo seus bens partilhados entre quatro herdeiros.
A ação de despejo foi promovida pela co-locadora (cujo imóvel estava integralizado em uma pessoa jurídica) e apenas um dos herdeiros do anterior co-locador falecido (pessoa física), ação essa ajuizada em menos de 30 dias após o termo do prazo contratual.
O pedido de despejo teve por fundamento o encerramento do prazo contratual. E foi julgado procedente, sendo determinado o despejo.
Inconformado com o resultado, o locatário apelou alegando (i) irregularidade no polo ativo e (ii) a necessidade de notificação nos 30 (trinta) primeiros dias após o término do contrato, sob pena de se enquadrar o contrato por prazo indeterminado.
Analisando o feito, o TJ/SP manteve a sentença, não sendo oposto embargos de declaração.
Foi interposto Recurso Especial, alegando violação aos artigos 2º e 56, parágrafo único, da Lei de Locações e do Art. 485, IV, do CPC/2015. O TJ/SP não admitiu o recurso interposto, sendo interposto agravo pela recorrente. Com a reautuação, foi analisada a matéria, ora informada.
Ao analisar a suposta irregularidade do polo ativo, em razão da ausência de todos os co-locadores, o Superior Tribunal de Justiça entendeu ser desnecessária a formação do litisconsórcio ativo necessário. Ou seja, que não é obrigatória a presença concomitante de todos os locadores no polo ativo da ação.
O entendimento proferido teve por fundamento os artigos: (i) 114 do CPC/2015 – regra geral quanto à formação do litisconsórcio –, (ii) 2º, caput, da Lei de Locações (Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991) – regra geral de direito material com relação à solidariedade entre as partes do contrato – locador ou locatário – e, (iii) 1.314 do CC/2002.
Em síntese, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que somente em situações excepcionalíssimas é possível a aceitação da obrigatoriedade do litisconsórcio nas ações de despejo.
Isso porque, compreendeu ser possível o exercício do direito de despejo por apenas um dos herdeiros do co-locador, ante a solidariedade entre esse e os demais, notadamente porque inexistia disposição diversa no contrato celebrado, reconhecendo a validade do julgamento proferido pelo TJ/SP.
O acórdão registrou, ainda, que a extinção do processo, conforme buscava a recorrente, “não seria o melhor encaminhamento a ser dado para a resolução da controvérsia, mas – como julgado pela Quarta Turma deste STJ – a possibilidade de chamar eventuais interessados para a composição do polo ativo no processo […]”.
Superada a regularidade do polo ativo, ao analisar a necessidade de notificação extrajudicial para configurar o término da relação contratual ou sua prorrogação por prazo indeterminado, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou o entendimento consignado pelo TJ/SP, permitindo ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, sem a necessidade de notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato.
Assim, da análise do acórdão proferido no REsp 1737476/SP, extraem-se os seguintes entendimentos que devem ser observados para futuras ações de despejo: (i) havendo o falecimento de um dos co-locadores, seus herdeiros são solidários entre si, podendo a Ação de Despejo ser ajuizada por apenas um deles; e (ii) não há necessidade de o locador notificar o locatário quanto ao encerramento do contrato ao seu final para não configurar renovação por prazo indeterminado, desde que o ajuizamento da ação de despejo ocorra dentro dos 30 (trinta) primeiros dias subsequentes ao termo final do contrato.
Elton Baiocco – OAB/PR 53.402
Yuri Alves dos Santos – OAB/PR 77.741
